Залог зданий без земли

Залог зданий без земли

Кто хочет, может статейку почитать.

Елена Герасимова, руководитель юридического департамента ЮК Legas

По сделкам с недвижимостью наибольшее количество судебных споров и неразрешенных проблем возникает при залоге недвижимости (ипотеке). Данное обстоятельство обусловлено сложным характером отношений сторон указанной сделки, а также несовершенством законодательства. Правовое регулирование ипотеки осуществляется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16.07.98 ? 102-ФЗ ‘Об ипотеке (залоге недвижимости)’ и Земельным кодеком РФ. Наличие трех законодательных актов никоим образом не способствует разрешению споров, возникающих в данной сфере, напротив, усугубляет имеющиеся противоречия и порождает новые правовые коллизии.

Говоря об ипотеке нежилых помещений, следует отметить, что в ГК РФ помимо общего указания на возможность перевода в установленном порядке жилого помещения в разряд нежилых (п. 3 ст. 288) — ни в ст. 130 Кодекса, где дается определение понятия недвижимости, ни в гХавах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

Недвижимым имуществом являются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ). Однако нет необходимости в том, чтобы юридическое деление имущества на движимое и недвижимое отвечало признаку ‘прочно связано с землей’. Например, ГК РФ относит к недвижимому имуществу воздушные и морские суда, космические объекты. Не устанавливая закрытого перечня, Кодекс определяет, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Нежилые помещения стали рассматриваться в качестве объекта недвижимого имущества после принятия Федерального закона от 21.07.97 ? 122-ФЗ ‘О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним’, где указано, что к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, отнесены в том числе нежилые помещения. Отсутствие легального определения понятия ‘нежилое помещение’ является основной причиной возникновения коллизий при определении круга правовых норм, регулирующих соответствующие отношения. Согласно абз.2 п.6 ст.12 ФЗ ‘О государственной регистрации. ‘ помещение (жилое и нежилое) представляет собой ‘объект, входящий в состав зданий и сооружений’.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 01.06.2000 ? 53 ‘О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений’ указал следующее: ‘Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным’. Разрешая вопрос о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, принимая во внимание, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы, регулирующие оборот нежилых помещений, ВАС РФ, учитывая сходство правоотношений, допустил применение по аналогии закона нормы п.2 ст.651 Кодекса о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений. Но это вовсе не означает безоговорочного применения к отношениям по поводу оборота нежилых помещений норм о зданиях, сооружениях.

Следует обратить внимание на некоторые противоречия данного разъяснения высшей арбитражной инстанции и сложившейся в течение нескольких лет практики нижестоящих судов по признанию ничтожными договоров ипотеки нежилых помещений, оформленных без одновременной ипотеки земельного участка, на котором расположено принадлежащее залогодателю помещение. При вынесении подобных решений суды исходили из применения к спорным правоотношениям ст.340 ГК РФ и ст.69 ФЗ ‘Об ипотеке (залоге недвижимости)’. Согласно названным статьям ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды данного участка или его соответствующей части.

Разъясняя применение изложенной нормы, Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в совместном Постановлении от 01.07.96 ? 6/8 указали, что в случае, когда залогодатель по договору ипотеки в нарушение п.3 ст.340 ГК РФ передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст.168 ГК РФ). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст.340 Кодекса.

Тем не менее, в упомянутых статьях говорится об ипотеке зданий. А если речь идет об ипотеке помещений в здании, применима ли тогда указанная норма? Еще раз подчеркнем, что нежилое помещение — объект, отличный от здания или сооружения. Поэтому в каждом случае, применяя к отношениям по поводу нежилых помещений нормы об ипотеке зданий, суду надлежит выявлять сходство конкретных правоотношений.

Обратимся к практике окружных арбитражных судов.

Арбитражные суды, рассматривая споры о признании договоров ипотеки нежилых помещений ничтожными, ошибочно отождествляли правовые режимы здания и находящегося в нем помещения.

ФАС Московского округа в постановлении от 06.05.99 по делу ? КГ-А40/1266-99 указал следующее: ‘Договор залога представляет собой ничтожную сделку со всеми вытекающими из этого последствиями. Доводы суда первой и апелляционной инстанций в обжалуемых актах, а также представителей истца в заседании о том, что данный договор залога является, якобы, действительной сделкой, ибо его предмет — не все здание, связанное с земельным участком, а лишь четыре верхних этажа, судом кассационной инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку п.3 ст.340 ГК РФ вполне определенно и недвусмысленно установил общее правило о залоге зданий и сооружений, а именно: залог этих зданий и сооружений возможен лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором это здание расположено, независимо от того, на каком этаже находится закладываемое помещение’.

Думается, кассационный суд необоснованно применил к отношениям сторон по поводу ипотеки нежилого помещения нормы о договоре ипотеки здания и признал заключенный договор недействительным как не соответствующий требованиям ст.340 ГК РФ. Весьма спорной представляется позиция арбитражных судов Московского округа, согласно которой при ипотеке нежилых помещений подлежит залогу весь принадлежащий залогодателю земельный участок, находящийся под зданием, где находится данное помещение. Хочется особо отметить, что в случае, когда по каким-либо причинам залогодателю потребуется заложить иное принадлежащее ему помещение в том же здании, другого выхода, кроме как вносить изменения в уже заключенный договор ипотеки, у залогодателя не будет. Соответственно, заложить помещение иному лицу, нежели залогодержателю по предыдущему договору, залогодатель не сможет. Данное обстоятельство помимо всего прочего ограничивает конкуренцию и препятствует развитию хозяйственных связей.

По некоторым делам суды приходили к выводу, что залог нежилых помещений допустим только с одновременной ипотекой доли в праве собственности (если участок находится в собственности лица, которому принадлежит предмет ипотеки).

На регистрацию был представлен договор ипотеки, предметом которого выступало недвижимое имущество в виде нежилого помещения и доли земельного участка, расположенного под зданием, где находится закладываемое помещение.

В регистрации договора ипотеки было отказано на том основании, что, исходя из буквального толкования ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требование закона об одновременной ипотеке земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) распространяется только на отношения по залогу здания или сооружения (т.е. первичных объектов недвижимости). При ипотеке помещения — вторичного объекта недвижимости одновременной ипотеки земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) не требуется.

Отказ признан незаконным. Суд указал, что нормы, закрепленные в п. 1 ст.5 и ст.69 ФЗ ‘Об ипотеке (залоге недвижимости)’, истцами соблюдены. Следовательно, доля земельного участка была правомерно включена в предмет договора, поскольку в противном случае договор ничтожен в силу ст.168 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.05.2000 по делу ? А56-30427/9).

По нашему мнению, не соответствует требованиям законности и постановление ФАС Московского округа от 02.09.99 по делу ? КГ-А40/2735-99. Кассационный суд признал недействительным договор ипотеки нежилого помещения без залога земельного участка, даже несмотря на то, что право собственности (аренды) на соответствующий земельный участок у залогодателя вообще отсутствовало.

Суд отклонил доводы заявителя жалобы на том основании, что поскольку истцом не был заключен договор аренды земельного участка, на котором расположено спорное помещение, то и оформлять ипотеку земли одновременно с заключением договора залога было невозможно, ‘так как ответчику еще при заключении договора залога помещения было хорошо известно об этом, а также о возможных последствиях, которые могут наступить при отсутствии ипотеки земельного участка при заключении им спорного договора залога на нежилое помещение’.

Тем не менее, арбитражные суды, как правило, отказывают в признании недействительными договоров ипотеки нежилых помещений, заключенных без одновременной ипотеки земельного участка, в случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка (постановление ФАС Поволжского округа от 18.01.2000 по делу ?А12-6052/99-С23).

Анализируя судебную практику в сфере ипотеки нежилых помещений, следует упомянуть и позицию ФАС Северо-Западного округа, изложенную в постановлении от 13.02.2001. Рассматривая спор по делу ? А56-25828/00, кассационный суд отклонил доводы банка о том, что правило об одновременной ипотеке земельного участка при ипотеке здания, сооружения не применимо к ипотеке нежилого помещения, сославшись на то, что ‘нежилое помещение в соответствии со ст.130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий, сооружений’. Кроме того, суд указал: ‘. ссылка банка на то, что земельный участок, принадлежащий лицу на праве общей долевой собственности, не может являться предметом залога, также не принимается во внимание, поскольку право участника долевой собственности отдать в залог свою долю прямо предусмотрено ст.246 ГК РФ’.

Принимая подобные акты, суды исходили из того, что помещение является частью здания, а потому на него распространяются нормы правового режима зданий и сооружений.

Вместе с тем представляется законным вывод Президиума ВАС РФ о недействительности договора ипотеки нежилого помещения без одновременной ипотеки права аренды земельного участка согласно п.3 ст.340 ГК РФ, поскольку в рассматриваемом споре предметом договора ипотеки было пристроенное помещение, а земельный участок, предназначенный для его эксплуатации, находился на праве аренды у залогодателя (постановление от 08.12.98 ?5046/98).

Нельзя не указать и принципиально иную судебную практику.

ФАС Западно-Сибирского округа, отменяя решение суда первой инстанции о признании недействительным договора ипотеки нежилых помещений, заложенных без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, отметил следующее: ‘Суд, применяя п.3 ст.340 ГК РФ, считает, что ипотека помещения в здании допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, тогда как в законе говорится об ипотеке здания и сооружения, а не об ипотеке помещения в здании, т е. суд неправильно применил нормы материального права, допустив расширительное толкование понятия ‘здание’ (постановление от 07.08.97 по делу ? Ф04/1000-205/АОЗ-97).

В другом деле ФАС Северо-Западного округа указал, что ‘апелляционная инстанция обоснованно не применила п.3 ст.340 ГК РФ, сославшись на то, что предметом оспариваемого договора о залоге являются не здание или сооружение, а нежилые помещения’ (постановление от 30.09.99 по делу ? А13-2650/99-12).

На основании проведенного анализа норм права, регулирующих ипотеку недвижимости, соответствующей судебной практики можно резюмировать: поскольку нежилое помещение является объектом, отличным от здания или сооружения, и отношения по поводу залога нежилых помещений прямо не урегулированы законодательством, применение к отношениям по поводу залога нежилых помещений норм, регулирующих залог зданий, возможно только по аналогии закона (ст.6 ГК РФ) при выявлении сходства правоотношений по залогу названных объектов.

В этой связи следует признать не противоречащим законодательству залог нежилого помещения без земельного участка, опосредованно обслуживающего предмет договора. Причем у залогодателя отсутствует обязанность закладывать земельный участок, находящийся под зданием, и в том случае, когда существует зарегистрированное право собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок.

Данный вывод полностью соответствует содержанию Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 ? 90 ‘Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке’. В п.3 Обзора подтверждена правомерность позиции арбитражного суда, отклонившего доводы ответчика о ничтожности договора ипотеки нежилого помещения без одновременной ипотеки доли в праве собственности на земельный участок. В рассмотренном случае суд применил к отношениям по поводу ипотеки нежилого помещения в жилом доме нормы об ипотеке жилых помещений и признал, что ‘хотя в договоре об ипотеке это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю. доля в праве собственности на земельный участок’.

Таким образом, договор ипотеки нежилого помещения не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок, за исключением случаев, когда залогодатель имеет зарегистрированное право собственности (аренды) на ту часть земельного участка, которая функционально обслуживает непосредственно это нежилое помещение.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в ХХ веке в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Залог известен со времен Римской империи, право которой относило его к разряду прав на чужие вещи. Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право в случае неисполнения их должником получить . удовлетворение путем· перевода в свою собственность заложенного имущества. В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом. Гражданское законодательство СССР такого понятия, как ипотека, не знало. Залог как средство обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств допускался (ст. 192-202 ГК РСФСР 1964 года, п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 года), в принципе не исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась (ч. 1 СТ. 194, СТ. 101 и 104 ГК РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в ХХ веке в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Залог известен со времен Римской империи, право которой относило его к разряду прав на чужие вещи. Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право в случае неисполнения их должником получить . удовлетворение путем· перевода в свою собственность заложенного имущества. В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом. Гражданское законодательство СССР такого понятия, как ипотека, не знало. Залог как средство обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств допускался (ст. 192-202 ГК РСФСР 1964 года, п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 года), в принципе не исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась (ч. 1 СТ. 194, СТ. 101 и 104 ГК РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ.

Конференция ЮрКлуба

Залог одного из зданий на зем участке, какова

Vladiмir 23 Янв 2008

Настасья 24 Янв 2008

согласно ст.69 Закона об ипотеке (в ред ФЗ №118 от 26.06.2007), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

так что или выделяете участок, проводите межевание, ставите на кадастровый учет и регистрируете право собственности на выделенный участок,
или сдаёте целиком (да, еще, обратите внимание на ст.64 Закона об ипотеке)
(и тот, и другой вариант влекут невыгоды либо в виде трат на выделение, либо в необходимости закладывать весь участок).

а вообще, обсуждалось, и не раз.

Bistrov Den 24 Янв 2008

Делали так: закладывали весь участок и часть зданий на нем (пункт 1 статьи 64 Закона об ипотеке это допускает).
Но когда наступала необходимость обращать взыскание — продавали все вместе единым лотом, впоследствии высчитывая долю залогодерджателя в выручке. Иным образом продать данное имущество будет нельзя (только все одновременно) — пункт 4 статьи 35 ЗК РФ.
Соответственно, заложить оставшиеся здания вряд ли получится, поскольку прейдется перезакладывать земельный участок.

ВЫВОД: банк требуя заложить весь участок, безусловно прав (см. пост выше). Решайте для себя, что Вам важнее — заложить часть зданий и весь участок сейчас (рискуя не получить кредит под оставшиеся здания) или размежевать участок на пять и заложить все отдельно

Святослав 16 Мар 2008

Bistrov Den, как думаете, а прав ли банк, требуя заложить всю недвижку на ЗУ (вся недвижка и ЗУ принадлежат одному лицу)?
Банк выдвинул такой риск (по п.4 ст.35 ЗК): если потом попытаться продать ЗУ с частью недвижки, то — нарушение ч.3 п.4 ст.35 ЗК.
ИМХО, здесь приоритет имеет ст.64 ФЗ об ипотеке. Т.е. можно заложить и потом продать ЗУ без зданий или части зданий, но нельзя заложить и продать здания (часть зданий) без всего ЗУ.

Это я в целях актуализации дискуссии применительно к сложившейся уже практике.

Ludmila 17 Мар 2008

Ludmila 17 Мар 2008

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 декабря 2007 г. по делу N А82-992/2006-43

В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с частью 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
По смыслу указанных норм права, при обращении взыскания на заложенный объект недвижимости его реализация возможна только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости.
Суд установил, что на момент заключения договора об ипотеке земельный участок под зданием АБК принадлежал ООО фирме «Савушкин и К» на праве постоянного (бессрочного) пользования и впоследствии приобретен ответчиком в собственность.
Из представленного в материалы дела проекта границ усматривается, что на спорном земельном участке, кроме здания АБК, расположено еще шесть принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 08.12.2000 серии 76 N 23 196049, N 23 196053, N 23 196056, N 23 196054, N 23 196052 и от 01.06.2004 серии 76-АА N 087783. Земельный участок площадью 36576 квадратных метров с кадастровым номером 76:18:010706:0013 сформирован для эксплуатации всех этих объектов недвижимости.
Таким образом, спорный земельный участок не может быть отчужден без расположенных на нем всех принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости, так же как и каждый из объектов недвижимости — без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка.
Земельный участок, находящийся непосредственно под зданием АБК и необходимый для его использования в установленном законом порядке не сформирован, поэтому в силу статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть объектом земельных отношений.
При указанных обстоятельствах требование ООО «Фолиарт» об обращении взыскания на здание АБК и расположенный под ним земельный участок удовлетворению не подлежало.
Суд неправильно применил часть 1 статьи 1, часть 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пришел к ошибочному выводу о том, что существование на спорном земельном участке других объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности, не может служить основанием для отказа истцу в иске, что в силу статей 287 (пункта 2 части 1) и 288 (части 1 и пункта 3 части 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения решения суда первой инстанции и постановления апелляционной инстанции и отказа ООО «Фолиарт» в удовлетворении требования об обращении взыскании на здание АБК и расположенный под ним земельный участок.

Святослав 18 Мар 2008

Договор ипотеки земельного участка безо всех зданий на нём — это ничтожная сделка.

А ст.64 ФЗ об ипотеке?
Если пытаться состыковать ее положения с другими нормами, можно пофантазировать так. Закладываем весь ЗУ с частью зданий. При этом часть ЗУ под незаложенными зданиями в случае реализации ЗУ с заложенными зданиями будет в сервитуте у собственника. Поскольку условия пользования этой частью ЗУ должны определяться уже в соглашении залогодателя с залогодержателем, делаем вывод, что данная часть должна быть обозначена в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору ипотеки.
Если залогодатель захочет отчудить незаложенные здания, то по п.2 ст.64 ФЗ об ипотеке он продает только здания и дает право сервитута на часть ЗУ покупателю (можно с известными сомнениями рассматривать это правило как исключение из п.4 ст.35 ЗК), а сам остается собственником ЗУ.
Еще круче, если он захочет (по тому же п.2 ст.64 ФЗ об ипотеке) заложить оставшиеся здания другому залогодержателю. Выходит, он будет их закладывать вообще без земли, что прямо противоречит ст.69 ФЗ об ипотеке. Ведь заложить право сервитута он не может, его не существует, пока он сам собственник ЗУ. Заложить весь ЗУ он может только в порядке последзалога, но и это не подходит, поскольку при последзалоге ЗУ оба залогодержателя будут обращать взыскание на один ЗУ под разными зданиями. Здесь вообще начинается цирк:
1) если взыскание обращает пред.залогодержатель, послед.залогодержатель участвует во взыскании, причем только ЗУ, здания, заложенные послед.залогодержателю ЗУ, остаются вне взыскания, залогодатель регистрирует сервитут на часть ЗУ по зданиями, заложенными послед.залогодержателю ЗУ и передает этот сервитут в залог послед.залогодержателю вместо реализованного ЗУ;
2) если взыскание обращает послед.залогодержатель ЗУ, а
2.1) пред.залогодержатель не участвует, — приобретатель зданий и ЗУ получает ЗУ, обременное ипотекой пред.залогодержателя и вероятность вместо права собственности на ЗУ получить в случае обращения на него взыскания сервитут под купленными зданиями;
2.2) если пред.залогодержатель участвует во взыскании, то ЗУ со зданиями послед.залогодержателя уходит покупателю, а пред.залогодержатель остается со зданиями, под которыми залогодатель должен зарегить сервитут и отдать его в залог пред.залогодержателю вместо ЗУ.

Прошу сильно не пинать, я хорошо знаком с вашим мнением, высказанным в вышеуказанной теме (в том числе по конкуренции общего-специального). Просто, имхо, слишком эта статья маячит для простого косяка, вот и пытаюсь скрестить бульдога (старая редакция) с носорогом (редакция ФЗ от 26.06.2007 № 118-ФЗ).

Небогатая практика.
1. В момент заключения договора ипотеки здания и ЗУ принадлежали разным лицам, т.е. п.4 ст.35 ЗК применению не подлежал. Участок на ПП(б)П в залог не мог передаваться.
2. В момент обращения взыскания на здание ЗУ принадлежал залогодателю на праве собственности, т.е. см. п.17 Обзора № 90:

продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен

Т.е. весь ЗУ подлежал отчуждению вместе со зданием, без права преимущественного удовлетворения из стоимости ЗУ и с сохранением по ст.64 ФЗ об ипотеке права сервитута залогодателя на «необходимые» части земли под незаложенными зданиями (понятно, эти части надо формировать).
Согласен, позиция ущербна при отпадении ст.64 ФЗ об ипотеке, но, к сожалению, суд в приведенном казусе обошел ситуацию молчанием.

Ludmila 20 Мар 2008

При этом часть ЗУ под незаложенными зданиями в случае реализации ЗУ с заложенными зданиями будет в сервитуте у собственника.

Сервитуты должны всё-таки устанавливаться на основании ЗК РФ. Это во-перывых. Во-вторых, ЗК РФ говорит прямо, что не сервитут должен устанавливаться, а здание и участок должны отчуждаться вместе, и никаких исключений из этого правила не устанавливает.

При этом часть ЗУ под незаложенными зданиями в случае реализации ЗУ с заложенными зданиями будет в сервитуте у собственника.

Не будет. Реализация такого участка будет ничтожной сделкой — см. ст. 35 ЗК РФ + п. 11 Пленума № 11.

Если залогодатель захочет отчудить незаложенные здания, то по п.2 ст.64 ФЗ об ипотеке он продает только здания и дает право сервитута на часть ЗУ покупателю (можно с известными сомнениями рассматривать это правило как исключение из п.4 ст.35 ЗК)

Да? Исключение из правила? А самой ст. 35 ЗК РФ установлена возможность каких-то исключений из этого правила? Нет. Значит, и исключений быть не может.

Про последующий залог даже комментировать не буду.

Просто, имхо, слишком эта статья маячит для простого косяка, вот и пытаюсь скрестить бульдога (старая редакция) с носорогом (редакция ФЗ от 26.06.2007 № 118-ФЗ).

А нельзя их скрестить.

т.е. весь ЗУ подлежал отчуждению вместе со зданием, без права преимущественного удовлетворения из стоимости ЗУ и с сохранением по ст.64 ФЗ об ипотеке права сервитута залогодателя на «необходимые» части земли под незаложенными зданиями (понятно, эти части надо формировать).

Про сервитут я уже говорила — не может его тут быть.

Святослав 20 Мар 2008

Ludmila, да-да, все так. Ваши возражения охватываются моими оговорками.
Однако, ст.64 ФЗ об ипотеке по-прежнему существует и маячит в глазах.

Кстати, тут значение имеет даже не столько п.2 ст.6 ФЗ об ипотеке о невозможности заложить то, на что нельзя обратить взыскание, сколько п.4 ст.1 — о возможности залога зданий и сооружений лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Раз оборот здания без всего ЗУ не допускается ЗК, то и залог — тоже.

Правда, есть сомнения в приоритетности ЗК в вопросах регулирования оборота зданий.

Ludmila 20 Мар 2008

Однако, ст.64 ФЗ об ипотеке по-прежнему существует и маячит в глазах.

И что?
Правила продажи земельных участков Закон об ипотеке устанавливает?
Ещё раз. Эта статья могда бы применяться в одном случае: при наличии в ст. 35 ЗК РФ оговорки «если иное не установлено федеральным законом».
Без такой оговорки эта норма относится к недействующим.

Правда, есть сомнения в приоритетности ЗК в вопросах регулирования оборота зданий.

Угу, угу, и устанавливать принцип единства земельного участка и здания на нём ЗК РФ при таком подходе тоже не может.

Святослав 20 Мар 2008

Ludmila 20 Мар 2008

А у вас, случаем, нет новой практики, обсуждающей ст.64 ФЗ об ипотеке в этом ключе?

Что есть, выложила.
И, кстати, в описанном случае оснований для принятия такого решения было меньше, чем в случаях, когда договор ипотеки изначально заключается без залога всех зданий.

Адвокат в Ростове-на-Дону

Адвокатский кабинет Маралиной Д.В.

Можно ли заложить в ипотеку земельный участок и одно из зданий на нем?

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельного участка и зданий, находящихся на нем, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Этот принцип присутствует и в статье 35 Земельного кодекса, в пункте 4 которой указано, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, в случае, если они принадлежат одному лицу.

Эту позицию поддержал и Высший арбитражный суд в Пленуме (Постановление № 11 от 24.03.2005 г.) «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Так, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Тем не менее, действующие нормы ФЗ «Об ипотеке» допускают залог земельного участка отдельно от зданий, находящихся на нем. Так, пункт 1 статьи 64 ФЗ «Об ипотеке» предусматривает, что в случае если находящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здания не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здания и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких зданий в соответствии с их назначением. Однако такая трактовка противоречит официальному толкованию норм Земельного кодекса, данному Пленумом ВАС РФ в Постановлении № 11 от 24.03.2005 г.

Таким образом, не смотря на формально установленную ФЗ «Об ипотеке» возможность передачи в залог земельного участка и одного из зданий, находящихся на этом участке, при условии, что и здания, и участок принадлежат залогодателю, данная сделка будет нести в себе обозначенные правовые риски, прежде всего, для Банка. Указанные обстоятельства также могут повлиять на принятие банком отрицательного решения относительно принятия в залог подобной недвижимости.

Ипотека здания без земельного участка

Купить квартиру или частный дом могут позволить себе немногие, поэтому ипотека становится единственной возможностью обзавестись собственным жильем. Если оформление ипотеки на квартиру представляет собой достаточно понятный и отрегулированный процесс, то приобретение частного дома с землей часто вызывает много вопросов, один из которых – возможна ли ипотеказдания без земельного участка. В этой статье мы попробуем разобраться, как с точки зрения закона и по требованиям банков должна выглядеть ипотека частного домовладения.

Частный дом без земли в ипотеку не купить

Практика показывает, что получить ипотеку на готовое загородное частное жилье, и уж тем более, строящееся, намного сложнее, чем на квартиру. Целевой кредит на строительство дома предлагают сегодня немногие банки, мы подробно писали про этот вид кредитования. Обусловлено это тем, что риски банка, выдающего кредит на покупку частного дома намного выше, чем на недвижимость в многоквартирных домах.

Поскольку приобретаемое в ипотеку жилье передается в залог, для банка имеет существенное значение ликвидность приобретаемой недвижимости. То есть, где расположено домовладение, что представляет собой частный дом – материал постройки, качество отделки, наличие инженерных коммуникаций и т.п. С позиций законодательства продажа частного дома возможна только с земельным участком, на котором находится дом. Именно поэтому купить в ипотеку здание без участка не получится.

Следуя букве закона

Читаем ФЗ «Об ипотеке», статья 69 которого гласит, что «ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка».

Передать банку в залог здание без земельного участка, исходя из п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» невозможно.

В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится:

«Если лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой».

Во всех прочих случаях, когда заемщик не владеет земельным участком на праве собственности, то договор ипотеки без участка будет признан не соответствующим законодательству (п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Что предлагают банки

Банков, предлагающих ипотеку частных домов на рынке сегодня не много, цены на эту услугу значительно выше, чем ипотека на квартиры. Мы отобрали несколько предложений по ипотеке частных домов:

Эксперты рекомендуют тем, кто желает приобрести частный дом, воспользоваться потребительскими кредитами, получение которых не представляет особой сложности, а несколько большие проценты компенсируются отсутствием необходимости делать первоначальный взнос, передавать банку в залог недвижимость и тратить деньги на страхование. Предлагаем таблицу, где для примера представлены предложения нецелевых кредитов от известных банков:

В сравнении с целевыми займами потребительские кредиты находятся в явном выигрыше. Принимая решение о постройке или приобретении дома в кредит, необходимо заранее просчитать, во что обойдется ипотечный заем с учетом всех возможных издержек, а также изучить иные варианты кредита, только в этом случае выбор будет действительно объективным.

Автор Аргунов Дмитрий Борисович

Конференция ЮрКлуба

Договор залога без земли

vaa 17 Авг 2006

Уважаемые коллеги помогите пожайлуста.
Готовлю договор залога нежилого здания — часть помещений передаются в залог — без земли.
Земля находится на праве аренды.
Вопрос: надо ли в договоре залога описывать земельные отношения если они не являются предметом залога
— Залогодатель подтверждает, что отдельно стоящее здание, расположенное по адресу. в котором находятся закладываемые помещения, расположено на функционально обеспечивающем земельном участке, права Залогодателя на земельный участок оформлены договором аренда от. №, сроком на 49, лет внесена запись о регистрации от. №.

Либо можно не писать ничего про землю . Будет ли это правильно.
Какие могут быть варианты?

Ludmila 17 Авг 2006

договор залога нежилого здания — часть помещений передаются в залог

Так что у Вас передаётся в залог — здание или часть помещений?
Зарегистрированы ли права на помещения, передаваемые в залог, или на здание в целом?
По поводу ипотеки помещений без земли — вопрос спорный, неоднозначный. Посмотрите, тут, в Недвижке, было несколько тем по этому вопросу.

vaa 17 Авг 2006

vaa

договор залога нежилого здания — часть помещений передаются в залог

Так что у Вас передаётся в залог — здание или часть помещений?
Зарегистрированы ли права на помещения, передаваемые в залог, или на здание в целом?
По поводу ипотеки помещений без земли — вопрос спорный, неоднозначный. Посмотрите, тут, в Недвижке, было несколько тем по этому вопросу.

Здание зарегистрировано в (ЕГРП), передается часть помещений этого здания в залог.
Что делать с землей — указывать ее в договоре или нет
Банк согласен без земли а как на это посмотрит ГУ ФРС

Ludmila 17 Авг 2006

Здание зарегистрировано в (ЕГРП), передается часть помещений этого здания в залог.

А вот так делать нельзя. Ничтожная сделка, однако.

И ещё: а сколько помещений в здании Вы не заклададываете? Есть такая классическая схема притворной сделки: не заложить одно-два помещения в здании, дабы обойти залог земли. Вы так делаете, да?

vaa 17 Авг 2006

Здание зарегистрировано в (ЕГРП), передается часть помещений этого здания в залог.

А вот так делать нельзя. Ничтожная сделка, однако.

И ещё: а сколько помещений в здании Вы не заклададываете? Есть такая классическая схема притворной сделки: не заложить одно-два помещения в здании, дабы обойти залог земли. Вы так делаете, да?

Площадь здания 15809,1 кв.м, в залог передаются помещения 11647,8 кв.м. тоесть без одного этажа здания.
Где Вы увидели, что сделка ничтожная.

Ludmila 17 Авг 2006

Где Вы увидели, что сделка ничтожная.

В законе об ипотеке и в судебной практике.

тоесть без одного этажа здания

Классичесская схема притворной сделки (это помимо ничтожности).

Орленок 17 Авг 2006

Ой я нашла. Спасибо подруга!

Добавлено в [mergetime]1155805408[/mergetime]

В законе об ипотеке и в судебной практике

Люда а где там, вроде про помещения ничего не говорят. Да я слышала что фрс может отказать в регистрации такого залога, но ведь согласно ЗК при возникновении права соб на здание, автоматически возникаент прваво на земля или её часть? Мне же интересно , надо ли выделять помещение в отдельную собственность, или мы в договоре залога пропишем комната такая-то согласно плана БТИ.

Ludmila 17 Авг 2006

Ээээ. а мы знакомы?

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 28 января 2005 г. N 90
2. Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.
Залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.
В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.
Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.

Орленок 17 Авг 2006

Друг в беде не бросит, лишнего не спросит, вот что значит настоящий, верный друг!

Тебе судьбу мою вершить, тебе одной меня судить, команда молодости нашей, команда, без которой мне не жить!

Просто ты себя так позиционировала и потом мы же коллеги

vaa 17 Авг 2006

Ой я нашла. Спасибо подруга!

Добавлено в [mergetime]1155805408[/mergetime]

В законе об ипотеке и в судебной практике

Люда а где там, вроде про помещения ничего не говорят. Да я слышала что фрс может отказать в регистрации такого залога, но ведь согласно ЗК при возникновении права соб на здание, автоматически возникаент прваво на земля или её часть? Мне же интересно , надо ли выделять помещение в отдельную собственность, или мы в договоре залога пропишем комната такая-то согласно плана БТИ.

Выделять помещения в отдельную собственность не надо если только не продаете эти помещения другому лицу или еще чего такое.

А по вопросу регистрации дог. залога (часть помещений) здания, без оформления земли.
Я позвонил знакомому человеку в ФРС по фопросу залога части помещений здания без земельных отношений — сказал, что уточнит этот вопрос у отдела залогов ближе к вечеру перезвонит. Результаты напишу.

Ludmila 17 Авг 2006

Выделять помещения в отдельную собственность не надо если только не продаете эти помещения другому лицу или еще чего такое.

Или если закладываете их — см. процитированный п. 2 Обзора № 90.

А по вопросу регистрации дог. залога (часть помещений) здания, без оформления земли.
Я позвонил знакомому человеку в ФРС по фопросу залога части помещений здания без земельных отношений — сказал, что уточнит этот вопрос у отдела залогов ближе к вечеру перезвонит. Результаты напишу.

Я же говорю: вопрос этот неоднозначный, существуют две прямо противополжные точки зрения. На конфе выкладыался проект 90-го Обзора. Так вот, там тоже было две прямо противоподоные точки зрения, и, поскольку ВАС не пришёл к единому мнению, данный вопрос из обзора скромно убрали.

Популярное:

  • Статья 102 трудовой кодекс Статья 102 ТК РФ. Работа в режиме гибкого рабочего времени (действующая редакция) При работе в режиме гибкого рабочего времени начало, окончание или общая продолжительность рабочего дня […]
  • Бесплатные участки под ижс кемерово Портал обеспечения градостроительной деятельности г.Кемерово участки под ИЖС бесплатно С целью пополнения «банка площадок», в настоящее время, отделом формирования земельных участков […]
  • Расписание развода мостов в петербурге 2014 Расписание развода мостов в петербурге 2018 График развода мостов Санкт-Петербурге 2017 году расписание 17 начало судоходства разводной данном разделе сайта представлены данные о графике […]
  • Ук рф 288 статья Статья 288. Присвоение полномочий должностного лица Присвоение государственным служащим или муниципальным служащим, не являющимся должностным лицом, полномочий должностного лица и […]
  • 288 статья тк рф Статья 288. Дополнительные основания прекращения трудового договора с лицами, работающими по совместительству Помимо оснований, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными […]
  • Гк рф права на жилое помещение Статья 288 ГК РФ. Собственность на жилое помещение 1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его […]
Закладка Постоянная ссылка.

Комментарии запрещены.